Legea 187/2022 privind condominiul — ghid complet pentru asociațiile din Moldova (2026)

Tot ce trebuie să știe administratorul, președintele, cenzorul și fiecare proprietar despre cea mai importantă lege care reglementează blocurile locative din Republica Moldova — explicat pe limba omului, cu exemple concrete și pași de aplicare.

Publicat 29 mai 2026 · Actualizat 29 mai 2026 · Autor: Echipa bloculmeu.md · Citire: ~12 minute

1. Contextul Legii 187/2022 — de ce a fost adoptată

Republica Moldova a moștenit din perioada sovietică un sistem de administrare a fondului locativ centralizat, dominat de Întreprinderile Municipale de Gestionare a Fondului Locativ (ÎMGFL). În 2026, aproximativ 67% din cele 3.751 de blocuri din Chișinău sunt încă administrate de ÎMGFL, conform datelor Primăria Mea.

Legea nr. 187 din 14 iulie 2022 privind condominiul în fondul locativ — pe scurt Legea 187/2022 — înlocuiește vechea Lege 913/2000 și aliniază Republica Moldova la standardele Uniunii Europene în materie de proprietate comună a imobilelor. Legea a intrat în vigoare etapizat, cu efecte depline începând cu 2024 și obligație de înregistrare în Registrul Condominiilor pentru toate ACC-urile constituite.

2. Ce este Asociația de Coproprietari în Condominiu (ACC)

Asociația de Coproprietari în Condominiu (ACC) este forma juridică tipică prin care proprietarii din același bloc decid în comun cu privire la administrare, întreținere, reabilitare și investiții în bunurile aflate în proprietate comună (acoperiș, fațadă, ascensor, casa scării, instalații centralizate, teren aferent).

Conform art. 12-14, ACC este persoană juridică non-profit cu patrimoniu propriu și răspundere limitată. Membrii sunt de drept toți proprietarii — nu există opțiunea de neaderare. Calitatea de membru se transmite automat noului proprietar la cumpărarea unui apartament.

3. Cum se constituie o ACC — procedura legală pas cu pas

1. Adunare de inițiativă (art. 17) — un grup de minim 3 proprietari convoacă restul prin anunț scris afișat pe avizier cu minim 10 zile înainte.
2. Adunarea constitutivă — la prima ședință se discută statutul, se aleg președintele, vicepreședintele, cenzorul și se aprobă statutul-cadru. Cvorum: minimum 50%+1 din proprietari (sau cote-părți).
3. Vot pentru statut — pentru constituirea valabilă a ACC este necesar votul a cel puțin 50%+1 din proprietari (art. 19).
4. Adoptarea statutului — statutul cuprinde denumirea, sediul, scopul, organele de conducere, modul de luare a deciziilor.
5. Înregistrare la ASP — în termen de 30 zile depunere dosar la Agenția Servicii Publice: statut, proces-verbal constitutiv, listă proprietari, dovada votului.
6. Primirea certificatului — ASP emite certificatul de înregistrare și înscrie ACC în Registrul Condominiilor.
7. Deschidere cont bancar — pe baza certificatului, ACC deschide cont propriu, începe încasarea cotizațiilor.

4. Registrul Condominiilor — înregistrare obligatorie la ASP

Conform art. 22, fiecare condominiu trebuie înregistrat în Registrul Condominiilor, administrat de ASP. Înregistrarea este necesară pentru:

• Personalitate juridică opozabilă terților (bănci, furnizori utilități, autorități)
• Accesarea fondurilor publice (reabilitare termică, ascensoare, finanțare BERD)
• Beneficierea de scutiri TVA pentru lucrările capitale (art. 95 Codul Fiscal)
• Eligibilitate la programul guvernamental 2026-2028

Documentele necesare la depunere: statut autentificat, proces-verbal al adunării constitutive, listă semnată a proprietarilor cu cote-părți, dovada notificării tuturor proprietarilor, copia după actul de identitate al președintelui ales.

5. Drepturile și obligațiile proprietarilor

Drepturi (art. 27)

• Participă și votează în adunarea generală — un proprietar, un vot (sau proporțional cotei-părți, dacă statutul prevede)
• Aleg și sunt aleși în organele de conducere
• Consultă registrele, procesele-verbale, contabilitatea ACC oricând
• Contestă în instanță deciziile adunării (termen 30 zile)
• Primesc raportul anual al administratorului și al cenzorului

Obligații (art. 28)

• Plătesc cotizația lunară stabilită de adunare
• Contribuie la fondul de reparații și rezervă
• Permit accesul la bunurile comune pentru lucrări de mentenanță
• Nu modifică structural apartamentul fără acordul scris al ACC
• Respectă regulile interne (orar de liniște, parcare, deșeuri)

6. Rolul administratorului — atribuții și răspundere

Administratorul (poate fi președintele ACC sau o persoană fizică/juridică contractată) răspunde de gestiunea operațională a condominiului. Atribuții principale (art. 47):

7. Cenzorul ACC — control financiar obligatoriu

Conform art. 50, fiecare ACC este obligată să aibă un cenzor (sau comisie de cenzori) ales din rândul proprietarilor sau extern. Cenzorul verifică:

• Corectitudinea înregistrărilor contabile
• Concordanța plăților cu deciziile adunării
• Justificarea cheltuielilor prin documente (facturi, contracte)
• Întocmirea raportului anual de control înainte de adunarea generală

Cenzorul are acces necondiționat la toate documentele financiare și semnează raportul anual. Cenzorul răspunde pentru atestarea unor situații false (art. 51).

8. Cotizații, facturare și recuperarea restanțelor

Cotizația lunară (art. 56) se calculează după criterii stabilite de adunare:

• Pe cota-parte (suprafață utilă) — cel mai folosit, conform principiului proporționalității
• Pe persoană — pentru cheltuieli legate de utilizare (gunoi, lift)
• Pe consum măsurat — apă, gaz, încălzire (când există contoare individuale)
• Pe categorie de utilizator — comercial vs rezidențial

În caz de restanțe (art. 60), administratorul poate:

1. Notifica scris proprietarul (somație)
2. Calcula penalități conform statutului (max 0,1% pe zi — practică uzuală)
3. Solicita executare silită prin ordonanță judecătorească (procedură simplificată)
4. Înscrie restanța la Centrul de Schimb de Informații despre Creditare (Biroul de Credit)

9. Fondul de reparații și de rezervă

Legea 187/2022 introduce obligația constituirii a două fonduri (art. 64):

Fondurile se constituie în conturi bancare separate și nu pot fi folosite pentru alte scopuri decât cele stabilite. Auditul anual al cenzorului include verificarea respectării acestei destinații.

10. Programul guvernamental 2026-2028 — transformarea blocurilor

Guvernul Republicii Moldova a inclus în Planul Național de Dezvoltare 2024-2026 (MIDR) un program ambițios de transformare a tuturor celor circa 12.580 blocuri locative în condominii sub Legea 187/2022, cu finanțare europeană și națională.

Obiective principale

• Înregistrarea tuturor blocurilor în Registrul Condominiilor până în 2028
• Finanțare reabilitare termică (program „Casa Verde") — până la 50% subvenție
• Înlocuire ascensoare vechi (program BERD) — credite preferențiale
• Lansare platformă guvernamentală e-Condominiu pentru transparență
• Formare administratori certificați

11. Cum digitalizezi asociația conform Legii 187/2022

Conformitatea cu Legea 187/2022 implică multă documentare, votare transparentă și raportare auditabilă. O platformă digitală reduce timpul administratorului cu 60-80% și elimină erorile manuale.

Ce trebuie să facă platforma

• Registrul electronic al proprietarilor cu cote-părți, contacte, restanțe — exportabil pentru raportare ASP
• Voturi digitale cu cvorum verificabil în timp real și proces-verbal semnat electronic
• Facturare lunară automată conform criteriilor stabilite de adunare (cotă-parte, consum, persoane)
• Plăți online MIA QR + card — conform sistemului BNM
• Raport cenzor electronic cu acces direct la contabilitate
• Arhivă procese-verbale cu hash de integritate (rezistă la modificări retroactive)
• Transparență per proprietar — fiecare locatar își vede contul, plățile, restanțele, voturile

12. Întrebări frecvente despre Legea 187/2022